SEZIONE: ARGOMENTI UTILI - ARGOMENTO: LA SUCCESSIONE EREDITARIA - PAGINA: AGEVOLAZIONE PRIMA CASA

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IL TESTAMENTO

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ESEMPIO PRATICO COMPILAZIONE SUCCESSIONE

prima di iniziare - come calcolare l' asse ereditario - compilare il modello 4 - compilare il frontespizio modello 4
compilare albero genealogico - compilare quadro A (eredi) - compilare quadro B (attivo)
compilare quadro B2 (titoli, azioni) - compilare quadro B3 (aziende) - compilare quadro B4 (altri beni)
compilare quadro B5 (beni venduti) - compilare quadro C (donazioni) - compilare quadro D (passività)
parte riservata all' ufficio - calcolo delle imposte successione - compilare modello f23 successione
prospetto liquidazione - cosa allegare al modello 4 - dichiarazione sost. cert. morte
stato di famiglia de cuius - stato di famiglia eredi - visure catastali - dichiarazione sostitutiva atto notorio
richiesta agevolazione prima casa - presentare la successione

ESEMPIO PRATICO COMPILAZIONE VOLTURA

installare il software voltura 1.0 - voltura 1.0 parte 1 - voltura 1.0 parte 2
voltura 1.0 parte 3 - voltura 1.0 parte 4

LA DICHIARAZIONE DI SUCCESSIONE

AGEVOLAZIONE PRIMA CASA

Di Pino Caddeo (geometra libero professionista si occupa di pratiche di successione ereditaria e volture catastali in tutta Italia) Per maggiori info vedi: servizio successioni eredi.

Quando all' interno dell' asse ereditario vi è un immobile (che non abbia caratteristiche di lusso) (o più in caso di più eredi) che andrà destinato come prima casa si possono richiedere le agevolazioni per la prima casa. Le agevolazioni consistono nel pagare l' imposta ipotecaria e catastale in maniera fissa (euro 168,00 per ciascuna imposta) invece che applicare le percentuali, rispettivamente del 2% e 1% sul valore dell' immobile.

Tra parentesi ricordo che rimangono da pagare (sempre) la tassa ipotecaria di euro 35,00 l' imposta di bollo di euro 58,48 (59,00). Queste due cifre vanno sempre versate e devono sempre comparire dunque nel modello F23. In ultimo ci sarebbero anche i tributi speciali (dovrebbe trattarsi di qualche decina di euro) da pagare all' agenzia delle entrate. Ho potuto notare che alcuni uffici richiedono il versamento altri no. Prima di continuare vorrei fare una piccola precisazione a seguito di un quesito che mi è stato posto in questi giorni e più precisamente vorrei far presente che sull' immobile destinato a prima casa e quindi che gode delle agevolazioni le imposte vanno pagate una sola volta da tutti gli eredi compresi anche quelli che non godranno la casa come prima abitazione.

Il quesito che mi è stato posto era più o meno il seguente:

"le imposte agevolate di 168 + 168 euro valgono solo per colui che andrà ad abitare la prima casa? Mentre gli altri eredi che hanno già un' abitazione pagano le imposte del 2% e 1%?"

A questo quesito rispondo dicendo che è sufficiente che vi sia almeno un erede che ha i requisiti necessari per l' agevolazione affinché le imposte da pagare siano solo e sempre di 168 + 168 euro. Nessun' altra imposta va pagata su quel fabbricato. Se mai le imposte del 2% e 1% si pagheranno sugli altri eventuali immobili (terreni o urbani) che non saranno adibiti a prima casa.

requisiti per godere delle agevolazioni

Fatta questa breve precisazione, ricordo che per poter godere dell' agevolazione sulla prima casa l' erede deve possedere almeno uno dei seguenti requisiti specifici di seguito elencati:

1) essere residente nel comune in cui insiste l' immobile di cui si chiede l' agevolazione;

2) in caso non si abbia la residenza dichiarare di portarla entro 18 mesi dalla data di apertura della successione (data di morte del de cuius) nel comune in cui insiste l' immobile per cui si chiede l' agevolazione prima casa;

3) di prestare attività lavorativa nel comune in cui si trova l' immobile per cui si chiede l' agevolazione.

I requisiti su citati andranno resi su apposita dichiarazione sostitutiva ai sensi di legge (vedi schema).

Ricordo inoltre che le agevolazioni possono essere richieste solamente per la prima casa. Tutti gli altri immobilli (terreni e urbani) facenti parte dell' asse ereditario sconteranno le imposte del 2% e del 1%.

Potrebbero presentarsi diversi casi in merito all' agevolazione della prima casa. Per brevità riporto un caso abbastanza frequente e più precisamente asse ereditario formato da una casa (prima casa) e due terreni:

1) unico beneficiario ed unico immobile

Questo è il caso più semplice. Per unico beneficiario si intende che tra gli eredi vi sia almeno uno che possa richiedere le agevolazioni (vedi i requisiti su citati 1-2-3). Per unico immobile si intende che nell' asse ereditario ci sia almeno un immobile che possa essere adibito a prima casa. Nell' asse immobiliare potrebbero esserci anche più immobili e terreni infatti.

ESEMPIO

- EREDI

N° 6 (di cui almeno uno gode dei requisiti per l' agevolazione)

- ASSE EREDITARIO

- N° 1 FABBRICATO (con caratteristiche prima casa, quindi non di lusso)

- N° 2 TERRENI

In questo caso le imposte si pagheranno in maniera fissa per la prima casa mentre i terreni sconteranno le normali imposte del 2% e 1%. Vediamo come procedere. Innanzitutto ci calcoliamo il valore da inserire in successione.

Supponiamo che il fabbricato abbia una rendita catastale (si estrapola dalla visura catastale) di euro 1.000 mentre un terreno abbia come reddito dominicale (si estrapola sempre dalla visura catastale) 100 e l' altro 80. Per calcolare il valore dell' asse ereditario da inserire nel modello 4 dobbiamo moltiplicare la rendita catastale della casa per 115,50 (moltiplicatore valido solo per prima casa) mentre i redditi dominicali dei terreni per 112,50. Quindi avremo che la casa avrà un valore di 115.500 euro e i terreni di 20.250 euro. Tot. asse ereditario 135.750 euro. Avremmo anche potuto evitare di calcolare il valore catastale della prima casa in quanto non ci serve per il calcolo delle imposte in quanto fisse, ma ci serve ugualmente perché va inserito nel valore del patrimonio da inserire nel modello 4.

Se la casa non fosse stata "prima casa" avremmo dovuto pagare le imposte del 2% e del 1% su tutto il valore e quindi *146.250 x (2% + 1%) = 4.072,50 euro. Ma siccome abbiamo ipotizzato che sia prima casa i calcoli saranno molto diversi a vantaggio del cittadino. Di seguito faccio il raffronto nel caso di prima casa e non.

* Per il calcolo del valore della casa nel caso non sia prima casa si procede in questo modo:

(seconda casa): 1.000 x 126 = 126.000 euro
terreni: 100x112,50 + 80x112,50 = 20.250
tot. valore catastale = 126.000+20.250 = 146.250 euro

Per i terreni il coefficiente è sempre uguale, mentre cambia quello relativo ai fabbricati a seconda che si trattai di prima o seconda casa. Nel caso si tratti di prima casa si moltiplica per 115,50, mentre se parliamo di seconda casa il moltiplicatore sarà 126.

SE IL FABBRICATO RISULTA PRIMA CASA

IMPOSTE SULLA CASA

- imposta ipotecaria = 168,00 euro
- imposta catastale = 168,00 euro

TERRENI

I terreni chiaramente non godono dell' agevolazione e quindi scontano le imposte in percentuale e avremmo:

- imposta ipotecaria (2%) = 20.250 x 2% = 405 euro
- imposta catastale (1%) = 20.250 x 1% = 202,50 euro

Come imposte dunque pagheremo 168,00 + 168,00 + 405,00 + 202,50 = 943,50 euro

Si pagano sempre ed in ogni caso la tassa ipotecaria e l' imposta di bollo come di seguito:

- tassa ipotecaria = 35,00 euro
- imposta di bollo = 59,00 euro

In totale pagheremo quindi 943,50 + 35,00 + 59,00 = 1.037,50 euro da versare tramite il modello F23 prima della presentazione della dichiarazione.

SE IL FABBRICATO NON FOSSE STATO PRIMA CASA

L' unica differenza tra il primo caso e questo è che le imposte sulla casa verranno calcolate tramite le percentuali del 2% e l' 1%. Inoltre come ho accennato prima cambia il moltiplicatore della rendita catastale. In caso di seconda casa infatti la rendita catastale va moltiplicata per 126. Ne scaturisce che il valore della casa sarà di 126.000 euro.

IMPOSTE SULLA CASA

- imposta ipotecaria = 126.000 x 2% = 2.520 euro
- imposta catastale = 126.000 x 1% = 1.260 euro

TERRENI

I terreni sconteranno sempre le percentuali del caso precedente:

- imposta ipotecaria (2%) = 20.250 x 2% = 405 euro
- imposta catastale (1%) = 20.250 x 1% = 202,50 euro

Come imposte dunque pagheremo 2.520 + 1.260 + 405,00 + 202,50 = 4.387,50 euro

Come già detto Si pagano sempre ed in ogni caso la tassa ipotecaria e l' imposta di bollo come di seguito:

- tassa ipotecaria = 35,00 euro
- imposta di bollo = 59,00 euro

In totale pagheremo quindi 4.387,50 + 35,00 + 59,00 = 4.481,50 euro da versare tramite il modello F23 prima della presentazione della dichiarazione.

Ricapitolando possiamo dire che la differenza è notevole; la differenza è di 3.444 euro. Le imposte così calcolate andranno versate tramite modello F23. Fai clik qui sopra per vedere come si compila il miodello F23.

ALTRI CASI

Naturalmente potrebbero presentarsi diverse situazioni, ad esempio:

1 - un unico beneficiario e più immobili
2 - più beneficiari ed un solo immobile
3 - più beneficiari e più immobili.

Nel primo caso le imposte fisse agevolate valgono solamente per un immobile; Tutti gli altri immobili scontano le imposte in base alle percentuali del 2% e 1% come dimostrato nell' esempio su citato. Nel secondo caso le agevolazioni sono previste ugualmente. Nel terzo l'agevolazione può essere accordata per tanti immobili caduti in successione quanti sono i beneficiari in possesso dei requisiti, purché si costituisca - per mezzo della dichiarazione - una diretta relazione tra il bene ed il soggetto beneficiario dell'agevolazione.

Con la risoluzione n° 112 del 27 dicembre 2012, l' agenzia delle entrate ha chiarito un punto importante per quanto riguarda la decadenza dell' agevolazione prima casa.

Fondamentalmente l' agenzia delle entrate ha chiarito che chi rivende il fabbricato per il quale si è goduti dell' agevolazione prima casa, prima dei cinque anni stabiliti, e dichiara di voler rinunciare all' agevolazione non è soggetto a sanzione. Facciamo un esempio come al solito.

Supponiamo che io erede di una casa chieda l' agevolazione prima casa e quindi invece di pagare le imposte ipotecaria e catastale del 2% e 1% paghi in maniera fissa ossia 168 euro per ogni imposta. La legge stabilisce che per godere dell' agevolazione non si possa vendere la casa per cui si è usufruto dell' agevolazione prima dei 5 anni, oppure venga riacquistata un' altra prima casa entro il termine di 12 mesi. La normativa prevedeva che in caso di vendita dell' immobile, senza nuovo riacquisto entro i 12 mesi avrei dovuto restituire la cifra relativa alle imposte non pagate, con sanzione del 30% sulle imposte stesse più interessi.

Faccio anche presente che un' erede può richiedere più volte l' agevolazione prima casa nel caso che lo stesso erediti in periodi diversi quote della stessa abitazione. Esempio: Figlio che eredita 1/2 della sua prima casa dal padre. L' altro mezzo viene ereditato dalla madre. In questo caso richiede la prima agevolazione. Quando morirà la madre ed il figlio erediterà l' altra metà potrà chiedere nuovamente l' agevolazione prima casa. Più sotto vi lascio una circolare dell' agezia delle entrate del 2001 che da ragguagli in merito.

circolare agenzia delle entrate del 7 maggio 2001.

Con la risoluzione n° 112 del 27 dicembre 2012, questo non esiste più. Il soggetto che ha usufruito dell' agevolazione e intende vendere o ha venduto il fabbricato prima dei 5 anni deve comunicare all' agenzia delle entrate, entro 12 mesi dalla data della vendita, che il fabbricato appunto è stato venduto. A quel punto il soggetto dovrà pagare la differenza tra l' imposta che si sarebbe dovuta pagare senza agevolazione e la cifra versata (168+168). Alla differenza cosi ottenuta si applicheranno gli interessi, ma non la sanzione del 30%.

Per maggiori informazioni vi lascio più sotto la risoluzione dell' agenzia delle entrate.

risoluzione n° 112 del 27 dicembre 2012

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