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regole da osservare	il contratto in condominio

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Condominio: un buon contratto di appalto edile

In questa minisezione parleremo di alcune problematiche che spesso si presentano nella vita di condominio, soprattutto quando si devono effettuare dei lavori (ristrutturazioni, risanamenti, installazione di impianti vari ecc.) e quindi stabilire dei patti con persone diverse che possono essere: impresari edili, progettisti, direttori dei lavori ecc.

E' molto importante in questi casi partire col piede giusto onde evitare spiacevoli inconvenienti durante e dopo i lavori. Da qui nasce l'esigenza di stipulare dei contratti di appalto, che non nascondano al loro interno dei trabocchetti per i committenti. Di seguito vedremo di dare dei consigli in questo senso.

Gli inquilini di un condominio avranno a che fare sostanzialmente con due figure; una sarà l'amministratore del condominio, ovvero colui che in qualche modo bada al buon andamento del condominio, l'altra figura viene rappresentata dalle varie imprese che di volta in volta saranno chiamate ed effettuare le varie lavorazioni necessarie.

L'appalto

Il contratto ideale d'appalto dovrebbe essere formato da tre diverse parti. Nella prima dovrebbero andare menzionate le condizioni generali di contratto, che metteranno in evidenza le responsabilità sia di chi commissiona un lavoro e sia di chi il lavoro va ad eseguirlo. Trattasi di condizioni generali, in quanto si tratterà di articoli che andranno appunto a descrivere delle cose basilari, che in genere sono anche stabilite dal codice civile.

La seconda parte del contratto entrerà più nel dettaglio dei lavori. Andranno stabiliti i tempi di esecuzione, modalità di pagamenti, penali nel caso che i lavori procedano con ritardo, o nell'eventualità di danni arrecati dall'impresa.

La terza parte del contratto dovrà essere costituita dal capitolato speciale di appalto, che conterrà le descrizioni minuziose dei vari lavori che dovranno eseguirsi. Si consiglia sempre di stilare un capitolato dei lavori, il più preciso e dettagliato possibile, in modo che non si creino delle contestazioni in seguito da parte dell'impresa. Descrizioni molto generali sicuramente porteranno dei problemi durante l'esecuzione dei lavori.

1) CONDIZIONI GENERALI DI CONTRATTO

A) le spese

Nella parte di contratto relativa alle condizioni generali è sempre cosa giusta stabilire, ciò che deve fare il committente e ciò che deve fare l'impresa. Per prima cosa andrà stabilito quali sono le spese a carico di ognuno.

Ad esempio il committente si accollerà le spese relative a: oneri di costruzione, iva, spese per la registrazione del contratto, mentre l'impresa si obbligherà ad effetuare tutte le altre spese relative a: installazione ponteggi, autorizzazioni varie, occupazione suolo pubblico ecc.

B) le varianti ed i prezzi

Nelle condizioni generali di contratto è meglio inserire degli articoli che prevedano anche eventuali varianti in corso d'opera.

Esistono tre articoli del codice civile che trattano il problema delle varianti in corso d'opera. Si tratta degli artt. 1660, 1661, 1664

Il primo stabilisce che se durante i lavori sono necessarie delle varianti in corso d'opera e le due parti (committente ed impresa) non si accordano sui prezzi, sarà il giudice a stabilirli. Sempre lo stesso articolo stabilisce che se l'importo delle varianti supera di 1/6 l'importo di contratto l'appaltatore può recedere dal contratto avendo anche il diritto ad un'equa indennità. Anche il committente può recedere dal contratto, ma deve comunque indennizzare l'impresa.

L'art. 1661 precisa che il committente può apportare varianti al progetto, ma solo se queste non superano 1/6 dell'importo di contratto principale. L'art. 1661 pone un'altra condizione, ovvero che non possano essere effettuate notevoli modifiche alla natura dell'opera.

L'art. può quindi essere abbastanza restrittivo per il commitente. E' possibile quindi inserire nel contratto delle voci, che vadano maggiormente a favore del condomino. Ad esempio si può inserire in contratto che le spese non previste ed il cui costo non superi una certa percentuale vadano a carico dell'impresa, la quale comunque potrà stabilire in capitolato che una certa percentuale dell'importo dei lavori venga destinata per eventuali imprevisti.

Infine l'art. 1664 tratta le variazioni in aumento o in diminuzione, a seguito di circostanze imprevedibili dei materiali e della manodopera. Infatti l'art. recita che se vi sono delle variazioni (in diminuzione o in aumento) superiori ad 1/10 del prezzo stabilito le parti possono chiedere la revisione dei prezzi.

Dal momento che in genere i prezzi tendono sempre a salire è sempre meglio inserire alcune clausole, che vadano anche a favore del committente.

c) Garanzie su obblighi di legge

E' molto importante inserire in contratto un articolo nel quale si dice che l'impresa debba godere di assicurazione relativamente alla responsabilità civile verso terzi. Nell'articolo andrà specificato che l'impresa esonera il committente da qualsiasi responsabilità per danni provocati a persone o a cose durante il corso dei lavori.

d) Garanzie sui vizi di costruzione

All'interno del codice civile troviamo sette articoli che trattano il problema della responsabilità civile dell'appaltatore.

L'appaltatore deve dare granzia decennale per le difformità ed i vizi, quando trattasi di lavori che devono durare nel tempo (tetto, impianto riscaldamento ecc). deve dare inoltre garanzia biennale per i lavori di modesta durata e quindi di manutenzione.

Il termine di decadenza della garanzia decennale è di un anno dalla scoperta del vizio e di quella biennale di sessanta giorni.

E' sempre meglio chiarire in contratto che la data della scoperta non parte dal giorno in cui ci si accorge che esiste un qualsiasi difetto, ma dal momento che si ha la certezza che tale difetto sia derivato da una cattiva esecuzione dei lavori (vedi anche Cassazione, con la sentenza n. 1655/1986). La prescrizione della garanzia decennale è di un anno dalla denunzia.

Inseriamo inoltre in contratto una clausola che stabilisca l'impegno entro un certo periodo dalla richiesta del committente, a rifare a proprie spese quei lavori mal eseguiti.

e) Altre garanzie

E' necessario dire anche che durante i lavori devono essere presi particolari accorgimenti in modo da impedire che parti comuni o di proprietà dell'edificio vengano resi inutilizzabili, a scapito dei condomini.

Si può anche inserire una clausola che parli di danni derivanti da furto. capita sovente infatti che durante i lavori si verifichino dei furti all'interno degli appartamenti (molto frequenti in caso di ponteggi presenti sulla facciata)

e) Accesso al cantiere.

E' utile specificare in contratto che l'accesso in cantiere dovrà essere sempre garantito oltre che al direttore dei lavori anche al committente.

f) Divieto di subappalto

Anche se l'impresa è responsabile dei danni o dei lavori eseguiti non correttamente da parte di ditte subappaltatrici è meglio chiarire in contratto delle condizioni generali di subappalto. E' quindi meglio chiarire che il subappalto può essere previsto a condizione che il committente ne venga a conoscenza e che dia il suo consenso.

2) IL CONTRATTO VERO E PROPRIO

In primo luogo il contratto deve identificare chiaramente le parti che poi andranno alla firma. Bisogna essere sicuri inoltre che colui che firmerà per l'impresa abbia il pieno tittolo per farlo. Andrà specificato anche il nome del progettista e quello del direttore dei lavori che dovrà essere persona di fiducia del committente e non dell'impresa.

a) Prezzo e garanzie

In contratto andrà evidenziata l'eventuale somma versata dal committente a titolo di anticipo o di caparra confirmatoria. Si dirà inoltre se la ditta è garantita da fideiussione, a garanzia della cifra ricevuta.

Il prezzo va sempre rateizzato con stati di avanzamento dei lavori e non a scadenze prestabilite. Si può ad esempio stabilire il 15% di caparra all'ordine, il 15% per demolizioni, 30% per le costruzioni, il 20% alla consegna e la restante parte a collaudo avvenuto. In questo modo si evita di sborsare soldi senza che l'impresa abbia fatto i lavori.

b) la consegna dei lavori

In contratto è sempre d'obbligo stabilire una data di inizio lavori ed una di fine lavori. E' meglio evitare descrizioni generali che possano permettere all'impresa di creare cavilli. Eventuali proroghe potranno essere concesse in caso di sospensione dei lavori per cause di forza maggiore. Le eventuali proroghe andranno messe per iscritto, così come la nuova data di fine lavori.

E' molto utile specificare che i lavori si riterranno ultimati a cantiere completamente smantellato e l'immobile e le sue pertinenze perfettamente riordinate, pulite e utilizzabile. In caso contrario si rischia di dover convivere col cantiere per lunghi periodi.

Ancora è d'obbligo prevedere una penale in caso di ritardo dell'esecuzione dell'opera. In genere si può stabilire una determinata cifra che l'appaltaore dovrà corrispondere per ogni giorno di ritardo rispetto alla data di ultimazione prevista in contratto. La penale non dovrà escludere l'eventuale risarcimento del danno subito.

c) Materiali di costruzione.

Conviene al committente chiarire che il prezzo dei materiali è comunque "franco-cantiere", cioè al netto di eventuali spese di trasporto sul cantiere stesso. Mai dimenticarsi di pretendere la consegna di una congrua scorta dei materiali impiegati per l'esecuzione dei lavori, per interventi di riparazione che si rendessero necessari. Il loro costo sarà incluso nel prezzo pattuito dell'intera opera.

Chiarire sempre che i materiali dovranno corrispondere a quelli previsti in progetto, o comunque richiesti dal committente.

d) Svolgimento delle opere.

Prevedere in contratto che l'appaltatore sarà tenuto a rimuovere con la massima celerità tutti quei materiali non più necessari per la realizzazione dei lavori, rifiuti in genere ecc. Inoltre i lavoratori dell'impresa dovranno osservare orari di lavoro indicati dal committente. Ogni modifica dovrà essere prima concordata ed autorizzata.

In caso di lavori rumorosi si dovranno osservare degli orari compatibili con le leggi e regolamenti del condominio.

3) IL CAPITOLATO

Il capitolato sarà documento importantissimo, in quanto al suo interno andranno specificati i vari materiali da utilizzarsi nei lavori. Dovrà essere particolarmente dettagliato e preciso. Precisare sempre le caratteristiche e le qualità dei materiali, regole di buona esecuzione. Capitolati generici potrebbero permettere all'impresa di mettere in opera dei materiali non voluti e di scarsa qualità.

Il capitolato dovrebbe essere predisposto dal progettista delle opere o dal direttore dei lavori.

Il capitolato predisposto dall'impresa, come documento definitivo dopo un semplice preventivo di massima., deve essere invece vagliato da un tecnico competente, che no può quasi mai essere un semplice amministratore o un consigliere di condominio, che in genere non hanno materialmente la competenza per farlo.

a) scelta dell'impresa

Nella scelta dell'impresa si consiglia di non badare esclusivamente al prezzo più basso, ma anche sulle competenze e competenze

Chiedere un prezzo blindato (salvo varianti richieste in corso d'opera). Accettare però una voce imprevisti, in percentuale al costo totale dell'appalto.

Se il lavoro è importante e si sborsa denaro in anticipo, chiedere una fideiussione sulla somma versata garantita da banca o compagnia assicurativa di primaria importanza;

Versare le rate di pagamento in corso d'opera, al termine delle relative fasi dei lavori.

Regolare in modo chiaro e trasparente, e con eventuali penali, la data della consegna. Prevedere procedure per il collaudo finale dell'opera , soprattutto nell'ipotesi in cui esso risulti negativo .

Vietare, per quanto possibile, il sub-appalto dei lavori.

Stabilire un collegio arbitrale per le controversie.

Sperando che abbiate trovato qualche notizia utile vi invitiamo a rivisitare queste pagine, le quali saranno tenute in costante aggiornamento.

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Ultimo aggiornamento: Giovedì Gennaio 3, 2008 17:09

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