Condominio:
un buon contratto di appalto edile
In
questa minisezione parleremo di alcune problematiche
che spesso si presentano nella vita di condominio, soprattutto
quando si devono effettuare dei lavori (ristrutturazioni,
risanamenti, installazione di impianti vari ecc.) e
quindi stabilire dei patti con persone diverse che possono
essere: impresari edili, progettisti, direttori dei
lavori ecc.
E'
molto importante in questi casi partire col piede giusto
onde evitare spiacevoli inconvenienti durante e dopo
i lavori. Da qui nasce l'esigenza di stipulare dei contratti
di appalto, che non nascondano al loro interno dei trabocchetti
per i committenti. Di seguito vedremo di dare dei consigli
in questo senso.
Gli
inquilini di un condominio avranno a che fare sostanzialmente
con due figure; una sarà l'amministratore del
condominio, ovvero colui che in qualche modo bada al
buon andamento del condominio, l'altra figura viene
rappresentata dalle varie imprese che di volta in volta
saranno chiamate ed effettuare le varie lavorazioni
necessarie.
L'appalto
Il
contratto ideale d'appalto dovrebbe essere formato da
tre diverse parti. Nella prima dovrebbero andare menzionate
le condizioni generali di contratto, che metteranno
in evidenza le responsabilità sia di chi commissiona
un lavoro e sia di chi il lavoro va ad eseguirlo. Trattasi
di condizioni generali, in quanto si tratterà
di articoli che andranno appunto a descrivere delle
cose basilari, che in genere sono anche stabilite dal
codice civile.
La
seconda parte del contratto entrerà più
nel dettaglio dei lavori. Andranno stabiliti i tempi
di esecuzione, modalità di pagamenti, penali
nel caso che i lavori procedano con ritardo, o nell'eventualità
di danni arrecati dall'impresa.
La
terza parte del contratto dovrà essere costituita
dal capitolato speciale di appalto, che conterrà
le descrizioni minuziose dei vari lavori che dovranno
eseguirsi. Si consiglia sempre di stilare un capitolato
dei lavori, il più preciso e dettagliato possibile,
in modo che non si creino delle contestazioni in seguito
da parte dell'impresa. Descrizioni molto generali sicuramente
porteranno dei problemi durante l'esecuzione dei lavori.
1)
CONDIZIONI GENERALI DI CONTRATTO
A)
le spese
Nella
parte di contratto relativa alle condizioni generali
è sempre cosa giusta stabilire, ciò che
deve fare il committente e ciò che deve fare
l'impresa. Per prima cosa andrà stabilito quali
sono le spese a carico di ognuno.
Ad
esempio il committente si accollerà le spese
relative a: oneri di costruzione, iva, spese per la
registrazione del contratto, mentre l'impresa si obbligherà
ad effetuare tutte le altre spese relative a: installazione
ponteggi, autorizzazioni varie, occupazione suolo pubblico
ecc.
B)
le varianti ed i prezzi
Nelle
condizioni generali di contratto è meglio inserire
degli articoli che prevedano anche eventuali varianti
in corso d'opera.
Esistono
tre articoli del codice civile che trattano il problema
delle varianti in corso d'opera. Si tratta degli artt.
1660, 1661, 1664
Il
primo stabilisce che se durante i lavori sono necessarie
delle varianti in corso d'opera e le due parti (committente
ed impresa) non si accordano sui prezzi, sarà
il giudice a stabilirli. Sempre lo stesso articolo stabilisce
che se l'importo delle varianti supera di 1/6 l'importo
di contratto l'appaltatore può recedere dal contratto
avendo anche il diritto ad un'equa indennità.
Anche il committente può recedere dal contratto,
ma deve comunque indennizzare l'impresa.
L'art.
1661 precisa che il committente può apportare
varianti al progetto, ma solo se queste non superano
1/6 dell'importo di contratto principale. L'art. 1661
pone un'altra condizione, ovvero che non possano essere
effettuate notevoli modifiche alla natura dell'opera.
L'art.
può quindi essere abbastanza restrittivo per
il commitente. E' possibile quindi inserire nel contratto
delle voci, che vadano maggiormente a favore del condomino.
Ad esempio si può inserire in contratto che le
spese non previste ed il cui costo non superi una certa
percentuale vadano a carico dell'impresa, la quale comunque
potrà stabilire in capitolato che una certa percentuale
dell'importo dei lavori venga destinata per eventuali
imprevisti.
Infine
l'art. 1664 tratta le variazioni in aumento o in diminuzione,
a seguito di circostanze imprevedibili dei materiali
e della manodopera. Infatti l'art. recita che se vi
sono delle variazioni (in diminuzione o in aumento)
superiori ad 1/10 del prezzo stabilito le parti possono
chiedere la revisione dei prezzi.
Dal
momento che in genere i prezzi tendono sempre a salire
è sempre meglio inserire alcune clausole, che
vadano anche a favore del committente.
c)
Garanzie su obblighi di legge
E'
molto importante inserire in contratto un articolo nel
quale si dice che l'impresa debba godere di assicurazione
relativamente alla responsabilità civile verso
terzi. Nell'articolo andrà specificato che l'impresa
esonera il committente da qualsiasi responsabilità
per danni provocati a persone o a cose durante il corso
dei lavori.
d)
Garanzie sui vizi di costruzione
All'interno
del codice civile troviamo sette articoli che trattano
il problema della responsabilità civile dell'appaltatore.
L'appaltatore
deve dare granzia decennale per le difformità
ed i vizi, quando trattasi di lavori che devono durare
nel tempo (tetto, impianto riscaldamento ecc). deve
dare inoltre garanzia biennale per i lavori di modesta
durata e quindi di manutenzione.
Il termine di decadenza della garanzia decennale è
di un anno dalla scoperta del vizio e di quella biennale
di sessanta giorni.
E'
sempre meglio chiarire in contratto che la data della
scoperta non parte dal giorno in cui ci si accorge che
esiste un qualsiasi difetto, ma dal momento che si ha
la certezza che tale difetto sia derivato da una cattiva
esecuzione dei lavori (vedi anche Cassazione, con la
sentenza n. 1655/1986). La prescrizione della garanzia
decennale è di un anno dalla denunzia.
Inseriamo
inoltre in contratto una clausola che stabilisca l'impegno
entro un certo periodo dalla richiesta del committente,
a rifare a proprie spese quei lavori mal eseguiti.
e)
Altre garanzie
E'
necessario dire anche che durante i lavori devono essere
presi particolari accorgimenti in modo da impedire che
parti comuni o di proprietà dell'edificio vengano
resi inutilizzabili, a scapito dei condomini.
Si
può anche inserire una clausola che parli di
danni derivanti da furto. capita sovente infatti che
durante i lavori si verifichino dei furti all'interno
degli appartamenti (molto frequenti in caso di ponteggi
presenti sulla facciata)
e)
Accesso al cantiere.
E'
utile specificare in contratto che l'accesso in cantiere
dovrà essere sempre garantito oltre che al direttore
dei lavori anche al committente.
f)
Divieto di subappalto
Anche
se l'impresa è responsabile dei danni o dei lavori
eseguiti non correttamente da parte di ditte subappaltatrici
è meglio chiarire in contratto delle condizioni
generali di subappalto. E' quindi meglio chiarire che
il subappalto può essere previsto a condizione
che il committente ne venga a conoscenza e che dia il
suo consenso.
2)
IL CONTRATTO VERO E PROPRIO
In
primo luogo il contratto deve identificare chiaramente
le parti che poi andranno alla firma. Bisogna essere
sicuri inoltre che colui che firmerà per l'impresa
abbia il pieno tittolo per farlo. Andrà specificato
anche il nome del progettista e quello del direttore
dei lavori che dovrà essere persona di fiducia
del committente e non dell'impresa.
a)
Prezzo e garanzie
In
contratto andrà evidenziata l'eventuale somma
versata dal committente a titolo di anticipo o di caparra
confirmatoria. Si dirà inoltre se la ditta è
garantita da fideiussione, a garanzia della cifra ricevuta.
Il
prezzo va sempre rateizzato con stati di avanzamento
dei lavori e non a scadenze prestabilite. Si può
ad esempio stabilire il 15% di caparra all'ordine, il
15% per demolizioni, 30% per le costruzioni, il 20%
alla consegna e la restante parte a collaudo avvenuto.
In questo modo si evita di sborsare soldi senza che
l'impresa abbia fatto i lavori.
b)
la consegna dei lavori
In
contratto è sempre d'obbligo stabilire una data
di inizio lavori ed una di fine lavori. E' meglio evitare
descrizioni generali che possano permettere all'impresa
di creare cavilli. Eventuali proroghe potranno essere
concesse in caso di sospensione dei lavori per cause
di forza maggiore. Le eventuali proroghe andranno messe
per iscritto, così come la nuova data di fine
lavori.
E'
molto utile specificare che i lavori si riterranno ultimati
a cantiere completamente smantellato e l'immobile e
le sue pertinenze perfettamente riordinate, pulite e
utilizzabile. In caso contrario si rischia di dover
convivere col cantiere per lunghi periodi.
Ancora
è d'obbligo prevedere una penale in caso di ritardo
dell'esecuzione dell'opera. In genere si può
stabilire una determinata cifra che l'appaltaore dovrà
corrispondere per ogni giorno di ritardo rispetto alla
data di ultimazione prevista in contratto. La penale
non dovrà escludere l'eventuale risarcimento
del danno subito.
c)
Materiali di costruzione.
Conviene
al committente chiarire che il prezzo dei materiali
è comunque "franco-cantiere", cioè
al netto di eventuali spese di trasporto sul cantiere
stesso. Mai dimenticarsi di pretendere la consegna di
una congrua scorta dei materiali impiegati per l'esecuzione
dei lavori, per interventi di riparazione che si rendessero
necessari. Il loro costo sarà incluso nel prezzo
pattuito dell'intera opera.
Chiarire
sempre che i materiali dovranno corrispondere a quelli
previsti in progetto, o comunque richiesti dal committente.
d)
Svolgimento delle opere.
Prevedere
in contratto che l'appaltatore sarà tenuto a
rimuovere con la massima celerità tutti quei
materiali non più necessari per la realizzazione
dei lavori, rifiuti in genere ecc. Inoltre i lavoratori
dell'impresa dovranno osservare orari di lavoro indicati
dal committente. Ogni modifica dovrà essere prima
concordata ed autorizzata.
In
caso di lavori rumorosi si dovranno osservare degli
orari compatibili con le leggi e regolamenti del condominio.
3)
IL CAPITOLATO
Il
capitolato sarà documento importantissimo, in
quanto al suo interno andranno specificati i vari materiali
da utilizzarsi nei lavori. Dovrà essere particolarmente
dettagliato e preciso. Precisare sempre le caratteristiche
e le qualità dei materiali, regole di buona esecuzione.
Capitolati generici potrebbero permettere all'impresa
di mettere in opera dei materiali non voluti e di scarsa
qualità.
Il
capitolato dovrebbe essere predisposto dal progettista
delle opere o dal direttore dei lavori.
Il
capitolato predisposto dall'impresa, come documento
definitivo dopo un semplice preventivo di massima.,
deve essere invece vagliato da un tecnico competente,
che no può quasi mai essere un semplice amministratore
o un consigliere di condominio, che in genere non hanno
materialmente la competenza per farlo.
a)
scelta dell'impresa
Nella
scelta dell'impresa si consiglia di non badare esclusivamente
al prezzo più basso, ma anche sulle competenze
e competenze
Chiedere
un prezzo blindato (salvo varianti richieste in corso
d'opera). Accettare però una voce imprevisti,
in percentuale al costo totale dell'appalto.
Se
il lavoro è importante e si sborsa denaro in
anticipo, chiedere una fideiussione sulla somma versata
garantita da banca o compagnia assicurativa di primaria
importanza;
Versare
le rate di pagamento in corso d'opera, al termine delle
relative fasi dei lavori.
Regolare
in modo chiaro e trasparente, e con eventuali penali,
la data della consegna. Prevedere procedure per il collaudo
finale dell'opera , soprattutto nell'ipotesi in cui
esso risulti negativo .
Vietare,
per quanto possibile, il sub-appalto dei lavori.
Stabilire
un collegio arbitrale per le controversie.
Sperando
che abbiate trovato qualche notizia utile vi invitiamo
a rivisitare queste pagine, le quali saranno tenute
in costante aggiornamento.
Ultimo
aggiornamento:
Lunedì Maggio 13, 2013 21:45
