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Dopo tanto parlare finalmente il ministero delle finanze ha reso nota la circolare esplicativa sull' imu. La circolare composta da circa una sessantina di pagine cerca di dipanare i dubbi che fin' ora si sono celati dietro l' imposta municipale unica. Vediamo di riuscire a capire qualcosa in più.
Trovi tanti e utili esempi pratici riguardanti il calcolo imu e compilazione modello F24. Guarda nella sezione "esempi pratici"

SEZIONE: UTILITY - ARGOMENTO: IMPOSTE SULLA CASA - PAGINA: LA CIRCOLARE MINISTERIALE 3DF PER TOGLIERE I DUBBI SULL' IMU

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come si calcola l' imu
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ESEMPI IMU PASSO DOPO PASSO

1) premessa
2) come richiedere le visure catastali
3) calcolare il valore imponibile imu
4) come calcolare l' imposta imu
5) come compilare il modello F24

esempi calcolo imu e F24

prima casa senza pertinenza

calcolo imu prima casa esempio
1) F24 esempio unico proprietario
2) F24 esempio marito e moglie
esempio imu marito, moglie e figli

prima casa più pertinenza

calcolo imu prima casa più pertinenza
3) F24 esempio unico proprietario
4) F24 esempio marito e moglie

campi del mod. F24 da compilare
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LA CIRCOLARE MINISTERIALE 3DF. CHIARIMENTI SULL' IMU

Era da parecchi giorni che si aspettava questa circolare (emanata dal ministero dell' economia e finanze) per cercare di capire qualcosa di più su questa benedetta imu. Come sappiamo infatti quest' anno i dubbi sono veramente tanti e probabilmente le certezze si avranno a fine anno e precisamente a dicembre quando si saprà se lo stato modificherà o meno le aliquote. Vediamo di seguito di analizzare i concetti chiave della circolare ministeriale.

IL PRESUPPOSTO IMPOSITIVO

la nuova imposta municipale unica prevede l' imposizione fiscale sul possesso di qualunque immobile, compresa l' abitazione principale e le sue pertinenze. Rientrano nell' imposizione anche i terreni incolti. Le definizioni utilizzate gia ai fini ICI valgono anche per l' imu e sono le seguenti:

a) per fabbricato si intende l' unità immobiliare iscritta in catasto edilizio urbano o da iscrivere. Il fabbricato di nuova costruzione è soggetto all' imposta a partire dalla data di ultimazione dei lavori e comunque dalla data in cui il fabbricato inizia ad essere utilizzato.

b) Per area fabbricabile si intende un' area utilizzabile a scopo edificatorio, secondo gli strumenti urbanistici generali, e comunque secondo i criteri previsti agli effetti dell' indennità di espropriazione per pubblica utilità. Da precisare che un' area si intende edificabile in base allo strumento urbanistico comunale, indipendetemente dall' approvazione della regione.

Non si considerano aree edificabili i terreni posseduti e condotti dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali, secondo l' art. 1 del d. lgs. del 29 marzo 2004 n° 99, iscritti alla previdenza agricoli, sulle quali aree vengono esercitate attività di coltivazione del fondo, silvicoltura, funghicoltura e allevamento animali.

c) per terreno agricolo intendiamo invece il terreno adibito all' esercizio delle attività indicate nell' art. 2135 del codice civile.

CHI PAGA L' IMU (SOGGETTI PASSIVI)

La circolare specifica quali siano i soggetti che devono pagare l' imposta municipale unica...vedimao un pò chi sono di seguito:

a) proprietari di fabbricati, aree fabbricabili e terreni a qualsiasi uso siano essi destinati, compresi i fabbricati strumentali all' attività d' impresa.

b) l' usufruttuario

c) diritto di abitazione. Si precisa per quanto riguarda l' ex coniuge affidatario della casa coniugale si intende titolare di diritto di abitazione

d) concessinario di aree demaniali

e) il locatario di immobili anche da costruire o in corso di costruzione, che vengano concessi in locazione finanziaria. Il locatario è soggetto passivo a partire dalla data della stipula e per tutta la durata del contratto.

LA BASE IMPONIBILE (O VALORE IMPONIBILE)

Prima di continuare vorrei ricordare che i moltiplicatori di cui tratteremo in seguito, per la determinazione dell' imponibile, vale al momento esclusivamente per quanto riguarda l' imposta municipale unica (imu)

La base imponibile per l' imu viene deterinata a seconda di diversi fattori e dalla tipologia di immobile (per immobili si intendono sia fabbricati che terreni). Vediamo di seguito cosa si intende e come si calcola la base imponibile. La base imponibile non sarà altro che quel valore che poi verrà moltiplicato per l' aliquota imu stabilita. L' imponibile e dunque il suo calcolo varierà a seconda che si tratti di fabbricati iscritti in catasto (quindi con propria rendita catastale), o che si tratti di fabbricati non iscritti, oppure che si tratti di aree edificabili (dunque senza rendita catastale) oppure che si tratti di terreni agricoli. Di seguito vediamo i vari casi:

a) fabbricati iscritti in catasto

Per fabbricati iscritti in catasto edilizio urbano si intende appunto quei fabbricati che siano stati regolarmente denunciati in catasto (accatastati) e che quindi hanno una propria rendita catastale che come abbiamo visto in atri esempi, serve per la determinazione del valore imponibile.

L' imponibile per i fabbricati iscritti in catasto viene determinato rivalutando la rendita catastale (la trovate nella visura catastale) del 5% e moltiplicandola per un coeficiente moltiplicatore che varia a seconda del fabbricato e della sua categoria catastale. Vediamo di seguito per ogni categoria i moltiplicatori catastali.

1) per i fabbricati censiti nelle categorie A esclusa l' A10 il moltiplicatore è 160. Anche per i fabbricati censiti in categoria C2, C6, e C7 il moltiplicatore è sempre 160.

2) per i fabbricati censiti nelle categorie B, e C3, C4 e C5 il moltiplicatore è 140

3) per i fabbricati censiti nelle categorie A10 e D5 il moltiplicatore è 80

4) per i fabbricati compresi nelle categorie D, esclusi i D5 il moltiplicatore è 60. Dal 1° gennaio 2013 il mltiplicatore sarà elevato a 65

5) per i fabbricati censiti in categoria C1 il moltiplicatore è 55

b) terreni agricoli

Il valore imponibile dei terreni agricoli si determina utilizzando il reddito dominicale, che troviamo nella visura catastale e rivalutandolo del 25%. Dopo di che il reddito dominicale così rivalutato si moltiplica per 75 se trattasi di terreni posseduti e condotti da coltivatori diretti e da imprenditori agricoli professionali iscritti alla previdenza agricola e per 135 per gli altri terreni agricoli.

c) aree edificabili

Per le aree fabbricabili, visto che non possiedono una rendita catastale, si prenderà come imponibile il valore stesso dell' area. Generalmente i comuni attribuiscono dei valori a seconda delle zone in cui ricade l' area fabbricabile. Per questo motivo nel caso dobbiate calcolare l' imu su un' area fabbricabile vi consiglio di chiedere informazioni presso i vostro comune. Per esperienza ho visto che in genere i valori assegnati dai comuni sono inferiori rispetto al valore reale in commercio.

Vi ricordo che quando i comuni individuano e determinano delle nuove aree fabbricabili dovrebbero a norma di legge (art. 31 comma 20 legge n° 289 del 27/12/2002) comunicare il cambiamento da terreno agricolo a area fabbricabile, al proprietario. In caso contrario potrebbe essere che il proprietario non venga a conoscenza della variazione con tutto ciò che ne deriva.

d) fabbricati demoliti, incorso di costruzione

Per i fabbricati che risultano demoliti e in corso di costruzione e che comunque non possano essere utilizzati si prende come base imponibile il valore dell' area fabbricabile.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

L' ABITAZIONE PRINCIPALE E PERTINENZE

Anche in questo caso la circolare ministeriale fa dei chiarimenti....vediamoli di seguito. Innanzitutto precisa che a differenza dell' ici, viene assoggettata all' imposta anche la prima casa con e sue pertinenze. Inoltre cambia anche la definizione di prima casa in maniera più restrittiva.

La legge stabilisce che la prima casa può essere un' unica unità immobiliare. Ciò significa in poche parole che non si possono dichiarare come abitazione principale più unità immobiliari come accadeva con l' ici. Un esempio può essere ad esempio un fabbricato diviso catastalmente in due unità immobiliari (quindi con due rendite catastali autonome) che pur venendo utilizzate di fatto come prima abitazione non potranno godere entrambe dell' agevolazione prima casa. Solamente una unità immobiliare potrà usufruire dell' aliquota agevolata per prima abitazione. L' altra unità immobilire sconterà l' aliquota base per altri fabbricati. Il contribuente potrà scegliere quale delle due unità sarà da considerarsi prima abitazione (ovviamente sarà quella con rendita catastale maggiore)

In questi casi quando di fatto trattasi di unico fabbricato utilizzato interamente come prima abitazione, però catastalmente diviso in due unità immobiliari, il mio consiglio è quello di procedere con una variazione catastale per l' accorpamento delle due unità immobiliari, creandone dunque una solamente. A tal proposito vi ricordo che potete contattarmi nel caso abbiate bisogno di un tecnico che vi aiuti nel disbrigo di eventuali pratiche catastali. Potete telefonarmi al 0785/86727 - 339/3600206, oppure potete inviarmi una mail a info@visurnet.com per informazioni.

Un' altra novità in materia di abitazione principale è che per abitazione principale deve intendersi l' immobile nel quale il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e vi risiedono anagraficamente.

Questa norma per evitare l' elusione dell' imposta. Infatti due coniugi che hanno residenza nello stesso comune, ma in fabbricati diversi potranno usufruire dell' aliquota agevolata solamente per una unità immobiliare. tale limitazione invece non è prevista per quei coniugi che hanno residenze in comuni diversi ad esempio per motivi di lavoro. In tal caso ogni coniuge potrà usufruire delle agevolazioni per prima casa, quindi aliquota agevolata e detrazioni.

Per quanto riguarda le pertinenze la circolare precisa che l' unità abitativa principale potrà godere al massimo di n° 3 pertinenze. Le pertinenze dovranno essere obbligatoriamente censite in catasto nelle categorie C2, C6 e C7. Potrà essere considerata pertinenza una sola unità immobiliare per ogni categoria catastale.

Un esempio: supponiamo che il nostro contribuente abbia una prima abitazione alla quale siano collegati due posti macchina o due garage (C6). In questo caso solo un C6 potrà essere considerato pertinenza e quindi godere dell' aliquota agevolata e detrazione. L' altro C6 sconterà l' aliquota ordinaria.

PERTINENZE CONGIUNTE ALL' ABITAZIONE PRINCIPALE

Per pertinenza congiunta si intende quella pertinenza (ad esempio una cantina) non accatastata separatamente, quindi senza propri estremi catastali e senza rendita catastale. In questo caso la cantina viene individuata in planimetria catastale assieme all' unità principale prima abitazione. Ai fini del calcolo delle pertinenze che possono godere dell' aliquota agevolata prima casa la cantina, va conteggiata ugualmente, come se fosse un' unità immobiliare a se stante.

Facciamo un piccolo esempio: Supponiamo che nella planimetria catastale dell' abitazione principale vengano individuate assieme a questa (quindi visibili nella stessa planimetria o comunque facenti parte della stessa unità immobiliare) una cantina e una soffitta (che rientrano in categoria C2). In questo caso benchè cantina e soffitta non siano unità immobiliari a se stanti, ma ricomprese nell' unità immobiliare principale ossia prima casa, rientrano comunque nel conteggio delle pertinenze; Per cui in questo caso il nostro contribuente potrebbe usufruire delle agevolazioni per l' abitazione principale solamente per un' altra pertinenza di diversa categoria della cantina e soffitta, ad esempio un posto macchina (C6) o C7.

LE DETRAZIONI PER LA PRIMA CASA

Come sappiamo le detrazioni previste per la prima casa consistono in una detrazione fissa di 200 euro. Per chi possiede dei figli a carico con età non superiore ai 26 anni si aggiungono 50 euro di detrazione per ogni figlio.

La circolare chiarisce che per godere dell' agevolazione dei 50 euro per i figli, questi non debbano aver superato il ventiseiesimo anno di età intendendo che il giorno dopo aver compituo il ventiseiesimo anno di età si è esclusi dall' agevolazione. I figli a carico inoltre devono dimorare abitualmente nell' abitazione principae ed esservi anche residenti. La maggiorazione della detrazione non può superare il limite di 400 euro (quindi max 8 figli). Ne consegue che l' importo massimo che si puà portare in detrazione sia 200 + 400 e quindi max 600 euro.

In caso di più comproprietari la detrazione si dividerà in parti uguali tra i comproprietari senza tener conto della quota di possesso di ognuno di essi. Esempio se A possiede il 20% e B l' 80% entrambi godranno di 100 euro di detrazione.

Nella seconda parte di disamina della circolare parleremo di: assegnazione casa al coniuge separato, anziani e disabili residenti in istituti di ricovero, cittadini italiani non residenti nel territorio italiano ecc.

scarica la circolare ministeriale

vedi le istruzioni dettate dal ministero delle finanze

prima parte - seconda parte - terza parte

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Gent. mo visitatore, permettimi di presentarmi. Mi chiamo Pino Caddeo e svolgo la libera professione del geometra. Sono nato in Germania a Wolfsburg (sede della famosa casa automobilistica tedesca Volkswagen) nel 1968, da genitori emigrati. Rientrati in Italia nel 1971 siamo stati tre anni a Cesano Boscone (MI), per poi trasferirci definitivamente in Sardegna nel 1973 nel comune di Borore (NU) dove tutt' ora risiedo. Terminate le scuole dell' obbligo nel 1983 mi sono iscritto all' istituto tecnico per geometri Sebastiano Satta di Macomer (NU), conseguendo il diploma nel 1989. Dopo circa tre anni di tirocinio nel 1992 ho conseguito l' abilitazione alla professione del geometra, ma solamente nel 1998 ho deciso di aprirmi uno studio tutto mio nel tentativo di trovare anche io la mia strada. E' una professione che non considero un lavoro ma piuttosto un piacere. Il mio campo lavorativo spazia dalla progettazione in genere, alle pratiche catastali (accatastamenti e frazionamenti). Mi occupo anche di rilievi topografici e di riconfinamenti. Da anni inoltre mi occupo di dichiarazioni di successione e relative volture catastali in tutta Italia. Sempre nel campo delle dichiarazioni di successioni e volture catastali collaboro in tutta Italia soprattutto con avvocati, periti e professionisti in genere che devono redigere questo genere di pratiche. Nel 1998 ho iniziato a creare le prime pagine internet per cercare di far conoscere la mia attività. In seguito nel 2002 ho creato il sito www.visurnet.com dove viene racchiusa tutta la mia attività. Dopo 12 anni di esperienza su internet posso dire di non essermi pentito di aver fatto quella scelta in quanto proprio grazie a internet ho potuto ampliare il mio campo lavorativo al di fuori della Sardegna. Attualmente il sito visurnet.com conta una media giornaliera di 3.500 ingressi unici al giorno. Al suo interno trovate oltre che i servizi offerti anche delle guide interessanti incentrate sul pianeta casa. Si parla di agevolazioni fiscali, quali quelle del 50% e del 65% rispettivamente sulle ristrutturazioni e risparmio energetico. Trovate anche delle guide che spiegano e vi aiutano a compilare una dichiarazione di successione e la relativa voltura catastale. Potete inoltre contattarmi gratuitamente nel caso abbiate dei dubbi o vogliate maggiori informazioni sui servizi offerti. Sul sito trovate anche delle sezioni tematiche informative che cercano per quanto possibile di aiutarvi ad avere le informazioni che cercate...vedi le sezioni dedicate all' imu, detrazione 36%, successioni e volture ecc. Trovi i link delle sezioni tematiche nella parte alta delle pagine.

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