Il
condono edilizio è stato avviato dal nostro governo
con il decreto legge 269/2003
poi convertito in legge 326/2003.
L’esigenza principale che ha mosso il governo a questa
iniziativa è stata quella di assicurarsi nuovi introiti
finanziari attraverso la raccolta delle oblazioni ai
fini del risanamento delle casse dello Stato.
Sin dalla sua data di emissione, il provvedimento sul
condono edilizio ha ingenerato una situazione di confusione
fra cittadini, istituzioni locali, amministrazioni regionali
e governo centrale. La fonte principale di questa confusione
è stata la non chiara definizione dei rapporti fra Stato
e Regioni in materia di competenza legislativa sull’
applicazione della sanatoria.
Essendo infatti il condono materia del governo del territorio,
esso rientra di diritto nella sfera di competenza concorrente
Stato-Regioni (art. 117 cost.) Questo autorizza le regioni
a legiferare (anche se non tutte lo hanno fatto) con
l’intento di adattare la normativa nazionale alle esigenze
del proprio territorio.
Proprio queste manovre di “adattamento” per mezzo di
leggi regionali hanno creato una situazione di incertezza,
il cui motivo principale è da attribuirsi alla mancanza
da parte della normativa nazionale di precisi criteri,
modalità, e limiti entro cui, in fase di adattamento,
le regioni avrebbero potuto apportare modifiche al testo
originale.
In questo regime di “anarchia” normativa ciascuna regione
ha agito come meglio ha ritenuto, in alcuni casi, credendo
di averne il potere, anche disapplicando completamente
il condono nell’ambito del proprio territorio e negandone
la legittimità.
A seguito di vari ricorsi, di cui ci occuperemo nel
dettaglio di seguito, la Corte Costituzionale si è pronunciata
affermando la legittimità della manovra condono e indicando
i criteri cui le regioni dovranno attenersi in fase
di adeguamento della normativa.
Per
cui in pratica tutte le Regioni dovranno, entri il 12
novembre 2004, riaprire i termini per la presentazione
delle domande, e legiferare nuovamente per adattare
il condono alla propria regione attenendosi alle indicazioni
contenute nelle sentenze della Corte Costituzionale
(per il dettaglio delle sentenze vedi di seguito).
In realtà queste nuove indicazioni dovevano essere recepite
da una legge nazionale che avrebbe, in questo modo,
riscritto la legge 269/2003. Tuttavia il Governo lo
ha ritenuto superfluo poichè le sentenze della Corte
Costituzionale sono sufficientemente complete ed esaustive
da consentire alle regioni di legiferare nuovamente.
Oggetto della sanatoria
La legge nazionale consente di sanare abusi edilizi
entro il limite di 750 metri cubi per ogni richiesta
e che complessivamente non riguardino una costruzione
oltre i 3000 metri cubi (che coincidono in 7 o 8 appartamenti
da 100-110 mq di superficie).
Per quanto concerne l’ampliamento delle costruzioni
esistenti la legge conferma il limite del 30% della
volumetria della costruzione esistente o 750 metri cubi.
La legge esclude in termini assoluti la possibilità
di sanare le opere su aree che rientrano nel demanio
marittimo, fluviale e lacuale.
La legge stabilisce l’obbligo di non vendere per i 5
anni successivi alla sanatoria quelle opere che sorgono
su aree che erano pubbliche.
La legge inoltre individua nel Prefetto il soggetto
comunale competente a decidere in tema di demolizioni
di opere abusive.
Termini per la presentazione delle domande e scadenzario
per i pagamenti
Il termine di scadenza per la presentazione delle domande
di condono nel corso degli ultimi mesi è stato prorogato
più volte.
Infatti inizialmente il termine di scadenza era stato
fissato per il 31 marzo 2004, poi prorogato al 31 luglio
2004 e da ultimo il termine è stato prorogato al 10
dicembre 2004.
E' stato stabilito che le regioni hanno tempo fino al
12 novembre per emanare proprie leggi di adattamento
che, come abbiamo visto dovranno attenersi, nel merito
della disciplina del condono, alle prescrizioni delle
sentenze della Corte Costituzionale.
Vedi di seguito il decreto che ha disposto l’ultima
proroga;
Decreto Legge 12/07/2004 n. 168
Interventi urgenti per il contenimento della spesa pubblica.
(proroga del condono edilizio al 10 dicembre 2004)
(Gazzetta ufficiale 12/07/2004 n. 161)
Il nuovo scadenzario per i pagamenti
Scade il 20 dicembre 2004 il termine per il pagamento
della seconda rata dell'oblazione e degli oneri di concessione
mentre la scadenza è del 30 dicembre per il pagamento
della terza e ultima rata dell'oblazione e degli oneri
di concessione.
Entro
il 30 aprile 2005, per le costruzioni abusive realizzate
su suolo demaniale, dovrà avvenire la presentazione
della copia della denuncia al catasto con il frazionamento.
Scade
il 31 maggio 2005 il termine ultimo entro il quale l'agenzia
del demanio deve esprimersi sul riconoscimento del diritto
di mantenere l'opera abusiva su suolo demaniale e sulla
disponibilità alla cessione dell'area.
Entro
il 30 giugno 2005 deve essere presentata tutta la documentazione
relativa al condono quale pagamento degli oneri concessori,
denuncia catastale, denuncia ai fini ICI, tassa smaltimento
rifiuti ecc.
Documentazione da presentare
La legge stabilisce che la richiesta di condonare le
opere abusive deve pervenire al comune in cui sorge
l’opera entro il 10 dicembre 2004 e la domanda deve
essere corredata da tutta la documentazione necessaria
quale:
a) la descrizione dell’opera che si vuole sanare con
relative fotografie;
b) nel caso in cui la volumetria dell’opera sia superiore
ai 450mc è necessario allegare una perizia giurata attestante
le dimensioni, lo stato dei luoghi e la stabilità statica
della costruzione;
c) altra documentazione che il comune ritenga necessaria;
d) le attestazioni dei versamenti richiesti per legge
ai fini della sanatoria ossia la prova del versamento
del 30% dell’intero importo previsto dal condono e il
30% dell’importo relativo agli oneri concessori.
La documentazione deve essere integrata con l’accatastamento
dell’immobile, la denuncia ICI e la denuncia per lo
smaltimento dei rifiuti.
Se l’immobile sorge sul territorio dello Stato, questo
deve essere indicato in richiesta, e in questo caso
è necessario verificare, recandosi all’agenzia del demanio,
la disponibilità dello Stato a cedere in termini onerosi
l’area o a titolo definitivo o a titolo di locazione.
Se
tale disponibilità sussiste è necessario fare domanda
utilizzando i moduli che la stessa agenzia fornisce
versando all’erario la somma a titolo di indennità per
l’occupazione pregressa.
Contestualmente
alla domanda deve essere consegnata al demanio anche
copia di tutta la documentazione presentata al comune.Il
provvedimento che viene rilasciato dalla agenzia con
il quale si attesta il diritto del permanere dell’opera
sul territorio dello Stato ha valore venti anni.
Il versamento delle oblazioni
Per quanto concerne il costo della sanatoria (oblazione)
questo varia dai 60 ai 150 euro per metro quadrato in
funzione della tipologia dell’abuso, e gli oneri concessori
vanno versati anticipatamente al comune secondo i criteri
indicati dalla tabella D allegata al provvedimento.
La prima rata non potrà avere importo inferiore a 1700,00
euro, e nel caso in cui il costo totale della sanatoria
sia inferiore a tale cifra, il pagamento deve essere
corrisposto in un’unica soluzione.
Il 30% delle somme relative agli oneri concessori invece
devono essere corrisposte in anticipo secondo le modalità
indicate dalla tabella D allegata alla legge.
Regime giuridico da applicare alle domande già presentate
e a quelle da presentare
In questa situazione di stallo è di cruciale importanza
fare chiarezza sul destino cui vanno incontro le domande
già presentate e quelle che lo saranno nei prossimi
giorni. Cominciamo con esaminare il regime giuridico
delle domande già presentate.
In
linea di principio tutte le domande presentate entro
il 7 luglio 2004 (data di entrata in vigore delle sentenze
della Corte Costituzionale) sono valide sia dal punto
di vista degli effetti amministrativi che di quelli
penali. Diversa è la situazione per quanto riguarda
le domande inoltrate dal 12 luglio (data di entrata
in vigore del decreto legge 168/2004) e la data in cui
entrerà in vigore la legge di conversione del DL 168/2004
(che non è ancora avvenuta).
Per
queste restano validi gli effetti penali, mentre quelli
amministrativi sono affidati alla discrezionalità della
pubblica amministrazione. Le Regioni in questo caso
hanno piena autonomia decisionale. Ad aggi è possibile
affermare, in base all'orientamento manifestato dai
più alti esponenti regionali che non ci saranno problemi
per le domande presentate in Puglia e in Sicilia ma
anche in Lombardia, Emilia-Romagna, Abruzzo, Calabria
e Piemonte.
Con
un atteggiamento di chiusura rispetto al condono si
presentano invece le regioni Toscana, Campania, Umbria
e Lazio. Ma è ancora prematuro poter affermare con certezza
che le domande presentate fino ad ora non saranno valide.
Dubbi ci sono invece sul regime giuridico da applicare
alle domande presentate fra il 7 luglio e il 12 luglio
2004.In ogni caso per stabilire se le domande già presentate
possono essere idonee all'ottenimento del condono, sarà
necessario esaminarle caso per caso (e questo dovrà
essere effettuato dagli uffici della PA preposti), alla
luce della normativa vigente al momento della valutazione
della domanda stessa (sia nazionale che regionale),
se sussistono tutti i requisiti e i presupposti di legge.
In
caso contrario la domanda dovrà essere integrata o modificata
in base alle nuove disposizioni legislative. Quando
invece verrà pubblicata la legge di conversione 168/2004
le domande saranno sospese (ossia non sarà possibile
più presentarle) fino a 12 novembre 2004 data entro
la quale le Regioni devono legiferare.
La
questione è particolarmente complicata per tutti coloro
che hanno procedimenti penali o sanzioni amministrative
sospese da procedimenti pendenti (ossia in corso di
causa), per i quali la presentazione della domanda con
il pagamento, allegata agli atti e ai fascicoli del
procedimento e sottoposti al giudice competente, ha
l’effetto di arrestare provvedimenti di demolizione
o condanne penali imminenti. In questo caso la domanda
andrebbe presentata in ogni caso.
Per
tutti gli altri invece conviene aspettare che la regione
di riferimento si pronunci per poter valutare, in piena
cognizione, la opportunità o meno di usufruire del condono.
Conseguenze delle sentenze sugli immobili oggetto
di compravendita
Il 7 luglio scorso le sentenze della Corte Costituzionale
sono state pubblicate su GU 1ª Serie Speciale e rese
pienamente operative su tutto il territorio.
Come abbiamo visto nel paragrafo precedente, secondo
la Consulta, il Governo avrebbe dovuto emanare una nuova
legge sul condono che avrebbe dovuto indicare i criteri
a cui le Regioni avrebbero dovuto attenersi nella emanazione
delle nuove leggi regionali.
Tuttavia
nei giorni scorsi il Governo, per mezzo dei suoi maggiori
esponenti ha fatto sapere che non verrà emanata alcuna
legge di definizione perché le Regioni nel legiferare
dovranno attenersi alle sentenze della Consulta poiché
queste sono sufficientemente esaustive.
Resta adesso da stabilire gli effetti di questa pronuncia
sugli immobili che sono stati oggetto di compravendita
per i quali è stato fatto il rogito, dall'ottobre 2003
al 7 luglio 2004.
Premettiamo i casi di compravendita per i quali le parti
contraenti non hanno assolutamente nulla da temere;
1) quando l'acquirente si sia assunto il rischio, con
dichiarazione espressa sul rogito, di acquistare un
immobile per il quale potrebbe essere negata la sanatoria;
2) quando l'acquirente abbia acquistato un immobile
senza fare menzione delle modifiche apportate dall'abuso
realizzato dal venditore, e a un prezzo corrispondente
al valore senza gli abusi.
Negli altri casi, la questione si fa ingarbugliata perchè
i contratti andrebbero rivisti tenendo presente due
fattori essenziali, quello civile e quello fiscale.
Per quanto riguarda il fattore civile questo attiene
essenzialmente al valore dell'immobile cui i contraenti
si sono accordati. Infatti vendere un immobile considerando
certa la sanatoria dell'abuso comporta la fissazione
di un prezzo molto più alto; al contrario il costo di
un immobile con abuso non sanabile scende notevolmente.
Per quanto concerne il secondo fattore, quello fiscale,
la situazione è ancora più delicata dato che se l'acquirente
acquista la prima casa, per via dell'abuso non potrebbe
più usufruire delle agevolazioni e subirebbe l'aggravio
del costo dell'immobile di circa l'8%.
Un modo per evitare tutti questi disagi sarebbe quello
di ripristinare la situazione quo ante fra i contraenti
e quindi da un lato restituire l'immobile e dall'altro
riappropriarsi della somma pagata. Per la fattibilità
e la convenienza di questa operazione, che tuttavia
deve essere effettuata con un nuovo rogito notarile,
occorrerà procedere ad una attenta valutazione caso
per caso.
Per quanto concerne invece tutti i casi in cui i contraenti
abbiamo stipulato un preliminare di vendita, e siano
in attesa di stipulare il rogito dobbiamo distinguere
i casi in cui il rogito non si può fare, dai casi in
cui invece non sussistono ostacoli per la chiusura dell'affare.
I
rogiti non si possono chiudere tutte le volte in cui
sono state allegate domande di sanatoria di abusi rilevanti
(ossia totali) realizzati in totale assenza di permesso
di costruire o in totale difformità di esso. Non vi
sono ostacoli invece a chiudere i rogiti in tutti quei
casi in cui la presenza di abuso non sia totale.
condono
edilizio - dia e super dia
- normativa antisismica
distanze
delle costruzioni - testo
unico espropri
-
Visurnet.com è lieta di informarti che è
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altri membri (chiedere e avere consigli) su alcune problematiche
legate al mondo della casa (condominio, detrazione 36%
ecc.). Se vuoi porre una tua domanda 
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