SEZIONE: COMPRARE E VENDERE CASA - ARGOMENTO: OBBLIGHI DELL' AGENTE IMMOBILIARE

 

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A CHI POSSIAMO RIVOLGERCI PER COMPRARE O VENDERE CASA

SE VOGLIAMO FARE DA SOLI

Al giorno d' oggi chi deve vendere o comprare casa può trovare diverse soluzioni tutte più o meno valide. Possiamo provare a fare da soli oppure affidarci adei professionisti del settore (geometri o agenzie immobiliari). Vedremmo di seguito le varie possibilità che abbiamo.

Se vogliamo provare a fare da soli, quindi senza l' ausilio dell' agenzia immobiliare abbiamo a nostra disposizione varie opzioni quali: il passaparola, annunci, cartelli. A mio avviso sono molto efficaci gli annunci su internet che possono essere utilizzati sia da chi sta cercando di vendere e sia da chi cerca di comprare.

Oggi giorno sulla rete internet ci sono tantissimi portali che permettono di inserire annunci immobiliari sia in forma gratuita che a pagamento. Generalmente questo genere di siti web offrono il servizio gratuito o a costi bassissimi per gli inserzionisti interessati a vendere. Per i privati che mettono in vendita il loro immobile generalmente il servizio è gratuito oppure costa veramente poco. mentre invece per le agenzie immobiliari possiamo trovare dei servizi a pagamento più o meno costosi.

Per chi invece è alla ricerca di un immobile la ricerca è di norma sempre gratuita (non potrebbe essere diversamente) anche perchè non sarebbe molto sensato porre un servizio a pagamento per chi è alla ricerca di un immobile. Ad esempio portali immobiliari secondo me molto validi con migliaia di annunci immobiliari è quello di www.trova-casa.net o ancora www.solocase.it naturalmente alcuni annunci immobiliari li trovate anche su questo mio sito www.visurnet.com.

Gli annunci che trovate sul sito www.visurnet.com (DESTRA DELLA PAGINA) sono annunci immobiliari selezionati nel senso che non tutti possono inserire gli annunci. Attualmente vengono inseriti solamente gli annunci di persone mie conoscenti che possono essere costruttori o privati. naturalmente io inserisco solo l' annuncio immobiliare e mi occupo della grafica, della descrizione dell' immobile, della zona ma non mi interesso della trattativa che andrà svolta trà il privato ed il venditore. Per informazioni in merito potete comunque contattarmi.

Dal canto mio preferirei fare a meno delle agenzie immobiliari non perché non mi fidi o per quale altro motivo particolare, ma semplicemente perché affidandoci alle agenzie immobiliari generalmente dobbiamo sborsare dei quattrini. Infatti chi svolge l' attività professionale del mediatore immobiliare generalmente chiede la provvigione per la loro prestazione professionale (giustamente aggiungo) sia al venditore che all' acquirente. A volte a seconda dei casi la provvigione può essere chiesta o solamente al venditore o solamente all' acquirente.

Tuttavia a volte dobbiamo affidarci all' agente immobiliare e in questo caso (in tutti i casi direi) sia chi vende e sia chi compra dovrà prestare particolare attenzione ai varim oduli e clausole che andrà a firmare. Vediamo di seguito a cosa fare attenzione quando intratteniamo dei rapporti con i mediatori immobiliari.

LE AGENZIE IMMOBILIARI

L' 'articolo 1759 del Codice Civile stabilisce che il mediatore comunichi alle parti informazioni relative alla valutazione e alla sicurezza dell'affare, che possono influire sulla conclusione dell'accordo.

Compiti dell'agente immobiliare sono:

- valutare corretamente l'immobile al fine di determinare il prezzo, eventualmente avvalendosi dell'ausilio di tecnici competenti ( geometri )

- presentare all'acquirente la reale situazione dell'immobile, mostrando eventuali problemi condominiali, di manutenzione straordinaria ecc.

- palesare all'acquirente la situazione dell'immobile come risulta dalla Conservatoria dei Registri Immobiliari; esempio , segnalare l'esistenza di un'ipoteca e la natura del debito. Eseguire ricerca in catasto e quindi richiedere sempre le visure catastali, nonché verificare corrispondenza tra scheda catastale e immobile esistente

- segnalare alle parti i costi fiscali e notarili a cui andranno incontro nel caso in cui la compravendita vada a buon fine

- Se vogliamo essere più precisi, possiamo dire che l'agente deve: conoscere l'anno di costruzione; se il riscaldamento é autonomo o centralizzato; se é presente l'ascensore; la portineria; il posto auto; a quanto ammontano le spese condominiali ecc.

L' agente immobiliare inoltre deve chiedere al venditore di fornirgli informazioni riguardanti la casa che vuole vendere, ovvero planimetria, atto notarile di acquisto, visure catastali ecc.

L' agente deve garantire la propria assistenza fino alla stipulazione dell'atto notarile di compravendita e sarà responsabile dei danni arrecati per aver messo in vendita un immobile con caratteristiche difformi dal reale.

INCARICO A VENDERE ALL' AGENTE IMMOBILIARE

Tecnicamente parlando si chiama “incarico di mediazione per la vendita” e consiste nell'incarico conferito all'agente immobiliare di procurare un acquirente per un determinato immobile, a certe condizioni contenute in un modulo predisposto dall' agenzia stessa.

Come si può vedere dal MODELLO 2. (vedi modulistica)

Nel modulo é contenuta una descrizione dell'immobile con indicazione dei dati del proprietario, la destinazione d' uso del l'immobile (abitazione, negozio, studio professionale ) la scadenza contrattuale; viene inoltre indicato se esistono iscrizioni ipotecarie, il prezzo di vendita richiesto e il compenso di mediazione (che sarebbe consigliabile pagare dopo aver firmato il rogito notarile).

Per quanto riguarda la durata dell'incarico con l'agente immobiliare, si consiglia di pattuire per un breve periodo di tempo all' incirca due mesi, anche perché se il mediatore non dovesse riuscire a trovare un acquirente entro la scadenza del mandato, sarà sempre possibile rinnovarlo.

Nel caso in cui l' incarico a vendere contenga la clausola di rinnovo automatico, per sciogliervi dall'impegno preso con l'agenzia utilizzate il MODELLO 3 . (vedi modulistica)

Inoltre si sottolinea il fatto che l' incarico a vendere può' avere come clausola che sia in esclusiva o non in esclusiva . Qual' é la differenza? Nel primo caso il venditore si impegna a non conferire l' incarico a vendere ad altre agenzie o a non vendere direttamente egli stesso l' immobile; se ciò accadesse egli sarà costretto a pagare una penale .

Nel secondo caso il venditore potrà vendere direttamente l'immobile o tramite altre agenzie immobiliari, senza dover nulla all' agente immobiliare a titolo di provvigione o penale . Se si opta per questo tipo di rapporto, però, la modulistica più diffusa richiede che il venditore si impegni a rimborsare all' agente le spese sostenute nell' esecuzione dell' incarico (per esempio: spese per la pubblicità) sino a un ammontare massimo stabilito nel contratto, anche in caso di mancata vendita.

INCARICO PER L'ACQUISTO

Nel momento in cui si decide di acquistare casa ricorrendo all' agenzia é possibile che vi venga sottoposto un modulo da firmare, con il quale vi prendete l' impegno nei confronti dell'agenzia per un certo periodo di tempo, a pagare una commissione nel caso in cui riesca a trovare un immobile in vendita che abbia le caratteristiche da voi indicate nel modulo d'incarico.

Fortunatamente questa prassi avviene di rado, perché é estremamente penalizzante per chi intende acquistare casa: in quanto egli rimarrebbe vincolato a una sola agenzia che potrebbe mostrare solo case che corrispondono si, seppur sommariamente, alla descrizione nel modulo incarico per l'acquisto, ma che il cliente non si sarebbe mai sognato di comprare; ragione comunque non valida per non dover pagare la provvigione all'agenzia perché firmando quel modulo ( incarico di mediazione per l'acquisto ) si é preso l'impegno con l' agenzia immobiliare.

Quindi, sarà bene visitare più agenzie limitandosi a fornire all' agente i vostri dati con descrizione della casa da acquistare, ma senza dover firmare nessuna impegnativa!

Altro punto da chiarire, prestando attenzione é che potrebbe capitare che l'agente vi faccia visitare una casa per cui non ha avuto un formale e diretto incarico di vendita dal proprietario, e poi vi faccia firmare un foglio da cui risulta che avete visto l'immobile in una certa data e da lui accompagnati; ciò servirà all' agente per provare l' attività di mediazione che fa scattare il diritto all provvigione. Consiglio: non firmate alcun foglio! O se proprio dovete farlo abbiate la massima attenzione!

PROPOSTA D'ACQUISTO

Che cosa si intende per proposta d' acquisto in forma cartacea? La proposta d' acquisto precede il contratto preliminare di compravendita e l' agenzia immobiliare vi chiede di firmarlo quando vi propone una casa di vostro gradimento!

Si tratta di una proposta irrevocabile considerata dalle agenzie passaggio obbligato, che impegna il solo acquirente ad acquistare l'immobile ma anche a depositare un assegno per una determinata cifra (decisa dall‘acquirente), prima ancora di avere la certezza della conclusione dell' affare! Per stare più tranquilli secondo me è meglio un assegno “non trasferibile barrato” intestato al venditore, per un importo minimo, che diventa caparra solo in caso in caso di accettazione da parte del venditore stesso.

Con la proposta d' acquisto chi acquista casa mette nero su bianco le condizioni essenziali della sua offerta (caparra, prezzo offerto, modalità del pagamento, data del rogito ecc.) impegnandosi a tener ferma la volontà di comprare casa per un periodo di tempo indicato nel modulo.

Cosa succede se il compratore dovesse cambiare idea sull'acquisto di quella casa ritenuta in un primo tempo idonea e poi dopo aver firmato il modulo non piu?

Succederà che l'acquirente dovrà pagare, in misura più o meno grande, a seconda delle clausole presenti nella proposta d' acquisto: potrebbe perdere la somma dell' assegno, versare la provvigione all' agente (e‘ consigliabile per questo pagare l‘ agente soltanto dopo aver firmato il rogito notarile e aver valutato la natura dell‘ affare, in maniera eventualmente, da perdere solo la caparra) e perfino essere costretto ad acquistare l'immobile.

Da tutto ciò si evince che bisogna prestare la massima attenzione alla proposta d'acquisto e, se è necessario, chiedere l' aggiunta o l' eliminazione di clausole presenti nel modulo dell' agenzia. Ricordo inoltre che l' aggiunta di clausole a penna prevalgono su quelle stampate, anche se queste ultime non sono state cancellate!! Se invece il venditore non dovesse accettare la proposta di acquisto, all' acquirente gli verrà restituita la somma dell' assegno. Per vedere uno schema tipo di modello di proposta d' acquisto vedere la pagina dedicata alla modulistica.

continua

Ultimo aggiornamento: Sabato Gennaio 5, 2008 15:18