LA
SCELTA
Innanzitutto
per scegliere il mutuo bisognerà partire dalle
proprie esigenze e valutarle molto bene. In seguito
bisognerà ricercare un istituto che offrirà
un finanziamento conveniente e fatto su misura per voi.
Quindi sarà opportuno confrontare le offerte
di un più alto numero di Banche e d’istituti
di credito specializzati. Questo confronto, che in un
primo momento può risultare faticoso e generare
numerose perplessità, Vi darà l’occasione
di valutare le offerte disponibili sul mercato e di
conoscere il costo effettivo del vostro prestito.
L'
IMPORTO
Le
somme che si possono ottenere in prestito sono in genere
il 75% (in alcuni casi anche l’80% ) del valore periziato/commerciale
dell’immobile. Va ricordato che l’istituto di credito
si avvale di tecnici che verificano, attraverso una
perizia, il valore dell’immobile in modo da poter stabilire
con precisione una stima oggettiva e veritiera sulla
quale poi calcolare la percentuale di mutuo da erogare.
Gli istituti bancari possono però porre limitazioni
maggiori in relazione al reddito del richiedente ( in
genere l’importo delle rate non potrà superare
un terzo del reddito del mutuatario ), o grazie al generoso
intervento di terzi (per lo più parenti) che
garantiscono il pagamento delle rate.
LA
DURATA
Altro
metodo per superare il limite del reddito è quello
di diluire molto nel tempo la restituzione del capitale
mutuato. Cento milioni da pagare in dieci anni comporteranno
una rata di rimborso più alta rispetto alla medesima
somma rimborsabile in quindici o venti anni.
Il
mutuatario deve affrontare una scelta importante: meglio
diluire lo sforzo o concentrare i sacrifici in un breve
periodo? La risposta è ovviamente sempre legata
alle proprie prospettive di reddito: se una famiglia
con redditi da lavoro dipendente può orientarsi
su un mutuo a lunga durata, un professionista nel pieno
della sua capacità economica farà bene
ad orientarsi su un finanziamento più breve.
TASSO
FISSO, VARIABILE O MISTO
Tasso
fisso. I mutui a tasso fisso sono quelli la cui
percentuale d’interesse da corrispondere alla banca
è stabilita a priori e rimanendo fissa nel tempo
consente di stabilire, già dal momento in cui
viene erogato il mutuo, le rate che si dovranno pagare
per tutto il periodo concordato e per nessun motivo
questi potranno cambiare, anche nel caso di cambiamenti
burrascosi del mercato.
Tasso
variabile. I mutui a tasso variabile sono soggetti
alle variazioni nel tempo delle rate legate all’andamento
dell’economia quindi a fronte di una rata iniziale molto
bassa dovremo correre il rischio di un aumento del tasso
di interesse e, conseguentemente, della rata da dover
corrispondere.
Tasso
misto. Negli ultimi anni si è diffusa una
tipologia di mutuo con soluzioni intermedie: un periodo
a tasso fisso (di diversa durata a seconda delle Banche
) e poi la possibilità di scegliere se continuare
o optare per un tasso variabile ( od altre condizioni
).
Questo
tipo di mutuo conviene in periodi in cui si prevede
un andamento al rialzo dei tassi nei primi cinque anni
(e magari a ribasso negli anni successivi ). Occorre
però ricordare che, specialmente se il mutuo
è di lunga durata, è difficile prevedere
l’andamento dei tassi di interesse.
ONERI
ACCESSORI
Le
spese da sostenere non si fermano agli interessi e all’ammortamento
del capitale ma riguardano anche questioni più
tecniche.
E’
necessario, pertanto, controllare con attenzione le
seguenti voci:
istruzione
pratica (per alcune Banche è gratuita o la
legano alla cifra del mutuo stipulato, per altre raggiunge
qualche centinaia di migliaia di lire);
perizia
( presso alcune Banche è compresa nelle spese
di istruttoria);
penalità
per rimborso anticipato (potrebbe anche non essere
richiesta; se troppo alta, valutarne le conseguenze
nel caso vogliate vendere l’immobile prima di aver estinto
il mutuo e l’acquirente non voglia accollarselo);
versamento
rate (alcune Banche richiedono qualche migliaia
di lire per il versamento di ciascuna rata).
Per
tutte queste spese c’è una notevole eterogeneità
tra le Banche, quindi, oltre a chiedere le condizioni
del mutuo, è utile soffermarsi anche su questi
aspetti e non darli per scontati.
L'EROGAZIONE
Un
altro aspetto da valutare è quello dei tempi
di erogazione del mutuo. Se avete bisogno di disporre
della somma richiesta in tempi brevi farete bene a valutare
attentamente i tempi richiesti dagli istituti sia per
svolgere la pratica che per erogare effettivamente la
somma.
Siccome
bisogna aspettare l’iscrizione dell’ipoteca sull’immobile,
non sempre la Banca mutuante vi verserà il giorno
stesso della stipula la somma mutuata, e questo, in
caso di acquisto contestuale dell’immobile, potrà
creare qualche problema col venditore che dovrà
attendere anche un mese per il pagamento del prezzo
della vendita.
Alcune
Banche adottano per questo caso sistemi indolori per
il mutuatario, come per esempio la concessione della
valuta alla data della stipula. Ciò significa
che anche se la somma mutuata viene materialmente versata
un mese dopo, la valuta, e quindi tutti gli effetti
del credito, saranno riferiti al giorno della stipula.
Fate
in modo di disporre tempestivamente tutta la documentazione
necessaria per evitare che ci vengano richieste delle
integrazioni che porterebbero ad un inevitabile allungamento
dei tempi concordati.
IL
MUTUO PREESISTENTE
Capita
spesso che l’immobile che si vuole acquistare abbia
già un mutuo.
Sorge
allora il problema di valutare la possibilità
di subentrare nel mutuo stimato dal venditore, accollandosi
le rate residue alle condizioni già stabilite,
o pagare l’intero prezzo di vendita dell’immobile servendosi
di un diverso finanziamento concesso da un altro istituto
bancario, a favore del quale, una volta estinta la precedente
ipoteca, si procederà ad iscrivere un nuovo gravame.
Subentrare
ad un mutuo acceso in precedenza da altri è un’operazione
che a volte conviene . Accollandosi il mutuo si risparmia
automaticamente tutte le spese di accensione del mutuo.
Queste
considerazioni non esonerano però l’acquirente
da un’attenta verifica delle condizioni finanziarie
a cui il mutuo che sta per accollarsi è stato
concesso.
Infatti
le condizioni del vecchio mutuo potrebbero essere insostenibili
in quanto il tasso d’interesse concordato precedentemente,
magari in condizioni di mercato nettamente differenti
da quelle presenti, potrebbe essere svantaggioso e indurre
a decisioni diverse.
