SEZIONE: ARGOMENTI UTILI - PAGINA: LA GUIDA AL MUTUO IPOTECARIO (IL MODELLO ESIS) - parte prima -

LA GUIDA AL MUTUO (IL MODELLO ESIS) - parte prima -

Di Pino Caddeo (geometra libero professionista) si occupa di progettazione in genere con predisposizione pratica mutuo agevolato, pratiche catasto ecc. Per maggiori info vedi: servizio studio tecnico.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Bene! Nella pagina precedente abbiamo accennato al modello ESIS. Abbiamo detto che il modello ESIS non è altro che un documento che contiene diverse informazioni relativamente al mutuo che stiamo chiedendo. A differenza del foglio informativo (anche di questo abbiamo parlato nella pagina precedente), il modello ESIS ci fornisce informazioni dettagliate e specifiche relativamente al mutuo che andremmo eventualmente a stipulare. Le informazioni contenute riguarderanno il nome della banca, il tasso nominale, il tasso annuale effettivo globale, importo della rata ecc. Di seguito analizzeremo più nel dettagli questo documento.

Il modello ESIS nel dettaglio

Il modello ESIS è stato introdotto dal codice di condotta europeo per i mutui casa del 1997. In italia è stato recepito nel 2002 e consigliato dall' abi (associazione bancaria italiana) e dalle maggiori associazioni di consumatori. Al momento non è obbligatorio per le banche consegnare il modello ESIS in fase precontrattuale. Quindi un' istituto finanziario che si rifiuta di consegnarci il modello ESIS non è al momento sanzionabile. Tuttavia un comportamento del genere potrebbe essere poco trasparente per cui in questo caso consiglierei di cambiare banca. Una banca che non offre tutte le informazioni necessarie a mio avviso non può essere una banca seria e noi che invece lo siamo non possiamo permetterci di affidare il nostro impegno finanziario ad una banca del genere. Per cui se la banca si comporta in tal modo non chiaro, questo deve essere per noi un primo campanello d' allarme. Ricordo che il modello ESIS è quel documento che ci consente di capire come si evolverà il nostro mutuo e quindi di fondamentale importanza. Se una banca non vuole consegnarvi il modello o fa storie mollatela subito.

Passiamo ad analizzare un ipotetico modello ESIS e tutto ciò che deve contenere. Lo stesso è composto di svariati punti. Di seguito li vedremo uno ad uno. I punti che il modello ESIS dovrebbe contenere sono i seguenti:

1) nome della banca che eroga il mutuo

2) descrizione del mutuo

3) tasso annuo nominale

4) tasso annuo effettivo globale

5) ammontare del finanziamento richiesto ed eventuale valuta dell' operazione

6) durata del contratto

7) numero e frequenza dei pagamenti

8) mutui a rimborso rateale: importo della rata

9) mutuo con rimborso capitale in un' unica soluzione

10) spese accessorie non ricorrenti

11) spese accessorie ricorrenti

12) rimborso anticipato

13) ufficio reclami della banca

14) piano di ammortamento

15) obblighi per il mutuatario

Di seguito analizzeremo ogni punto che abbiamo elencato

1) l' istituto di credito che eroga il mutuo

Il primo punto del modello ESIS riguarda il nome dell' istituto di credito. Informarsi sull' istituto di credito è sempre una cosa buona. Un elemento chiave da tenere sempre presente è verificare se l' istituto è iscritto al Fondo Interbancario di Tutela Dei Depositi (www.fitd.it). Perchè dovremmo fare questa verifica? Perchè dal momento che gli istituti di credito erogatori di mutui impongono al mutuatario l' apertura di un conto corrente ed il fondo interbancario stesso tutela i depositi fino a 100.000 in caso di problemi finanziari della banca, questo ci garantisce una certa copertura se la banca stessa dovesse avere dei problemi di natura finanziaria. I maggiori istituti finanziari italiani e stranieri sono iscritti al fondo interbancario su citato.

Molti aspiranti mutuatari si preoccupano della solvibilità della banca che concede il mutuo. Sotto questo punto di vista non dovremmo preocuparci, in quanto chi chiede un mutuo ha un debito e non un credito. Per cui se la nostra banca disgraziatamente dovesse fallire non è un nostro problema.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2) descrizione del prodotto

In questa sezione deve esserci una breve ma chiara descrizione del prodotto finanziario. Dovrà essere specificato se il mutuo avrà per garanzia un' ipoteca sull' immobile o un' altra garanzia comunemente usata. Ancora dovrà essere precisato se il prodotto offerto sia un mutuo di soli interessi (rimborso del capitale con restituzione della somma in unica soluzione alla fine del contratto) oppure se trattasi di mutuo rateale (restituzione di capitale e interessi per tutta la durata del contratto). Ancora si dovrà precisare se intervengon terze persone a garantire il mutuatario e ovviamente il tutto andrà specificato.

Sul punto 2 del modello ESIS approfondiamo l' argomento ipoteca. Come abbiamo visto il mutuo generalmente è garantito dall' ipoteca sull' immobile, che serve come garanzia per la banca. In poche parole se noi non paghiamo le rate la banca può portarci via il nostro fabbricato. Il proprietario che chiede un mutuo ipotecario durante il periodo del contratto può abitare nel fabbricato, può affittarlo o potrebbe anche venderlo. Generalmente la banca iscrive un' ipoteca maggiore rispetto al valore del mutuo. Si vedono ipoteche per il 136% o 200% rispetto al valore del prestito. Ciò perchè le banche cercano di tutelarsi da spese e interessi maturati durante l' esercizio dell' ipoteca.

Va detto comunque che la legge prevede (art. 9 del testo unico bancario) un' indicizzazione automatica dell' ipoteca. Secondo le norme il valore dell' ipoteca dovrebbe essere calcolato per un importo pari al capitale concesso + 3 annualità di interessi convenzionali + interessi di mora. In sostanza quindi potrebbe raggiungere un 120% dell' erogato.

Quindi iscrizioni di ipoteca troppo elevate non sono giustificate ed inoltre ci danneggiano quando andremo a stipilare l' atto col notaio. Infatti l' onorario del notaio viene calcolato sul valore dell' ipoteca e non sul prestito effettivamente erogato. Inoltre c' è da sapere che colui che richiede il mutuo ha diritto alla riduzione del valore dell' ipoteca col diminuire del debito nei confronti della banca.

Per legge attualmente l' ipoteca va rinnovata ogni 20 anni, quindi per i mutui di durata superiore va considerato una spesa ulteriore per il rinnovo dell' ipoteca (non vi è bisogno del notaio - spesa attualmente circa 100 euro). Il mutuo può rientrare nella disciplina agevolata del credito fondiario solo se l' ipoteca iscritta è di primo grado. Cosa significa ipoteca di primo grado? Semplicemente dipende dall' ordine cronologico dell' iscrizione. In poche parole non possono esistere precedenti ipoteche. Vale la data in cui l' ipoteca viene iscritta attraverso la nota di iscrizione. Nella prossima pagina contineremo a parlare d' ipoteca e continueremo ad esaminare i punti contenuti sul modello ESIS. Se vuoi proseguire nella lettura fai clik sul link "continua" che vei sotto.

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